Nel panorama fiscale delle locazioni immobiliari, uno degli aspetti più discussi del 2026 riguarda la possibilità per i proprietari – persone fisiche – di applicare il regime della cedolare secca anche quando l’inquilino è una società. Questo tema è al centro di un acceso dibattito tra l’Amministrazione finanziaria e la giurisprudenza, come spiegato dagli esperti di Hospitality Law Lab in un recente intervento a idealista/news.

Il regime della cedolare secca in breve

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente al proprietario di sostituire l’IRPEF e le imposte di registro e di bollo con un’imposta sostitutiva a tasso fisso (attualmente 21% o aliquote ridotte per casi particolari). Tradizionalmente, questo vantaggio è pensato per le locazioni abitative a persone fisiche, ma con l’evoluzione dei modelli di uso degli immobili la questione si complica.

Dove nasce la questione

La problematica nasce quando un immobile viene affittato a una società, ma in realtà destinato ad uso abitativo – per esempio come alloggio per dipendenti, foresteria, housing temporaneo o tramite property manager. In questi casi, l’Agenzia delle Entrate si è spesso mostrata rigida, negando l’applicazione della cedolare secca basandosi sulla natura giuridica dell’inquilino.

Cosa dicono i giudici

Diversi orientamenti giurisprudenziali, inclusi numerosi pronunciamenti della Corte di Cassazione, stanno invece spostando l’attenzione su un criterio più sostanziale: non è importante chi è l’inquilino, ma come viene utilizzato l’immobile. Secondo questa interpretazione, se l’immobile è effettivamente destinato a uso abitativo, il locatore persona fisica potrebbe optare per la cedolare secca anche nel caso in cui il contratto sia stipulato con una società.

Le implicazioni per i proprietari

Questa posizione giurisprudenziale offre una possibile via per i proprietari che intendono beneficiare del regime agevolato anche in situazioni non convenzionali. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora modificato il proprio orientamento operativo, rendendo necessaria in alcuni casi una contestazione formale o un ricorso giudiziale per ottenere il riconoscimento della cedolare secca.

Perché è importante per il mercato immobiliare

La questione non è puramente teorica: coinvolge operatori del real estate, investitori, property manager e proprietari privati, in particolare in un mercato sempre più dinamico dove l’uso abitativo di immobili si interseca con forme nuove di ospitalità e locazione. Capire come bilanciare l’interpretazione normativa con la realtà di mercato è oggi un elemento chiave per una pianificazione fiscale efficiente

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Cedolare secca su locazione a società: cosa dice la Cassazione e quali sono i rischi